Исследовательская работа по теме "Ипотека и способы ее погашения"
Тема: Ипотека и способы ее погашения.
Автор: Ахметов Артур Ильшатович,
ученик 9 «Б» класса
МАОУ «Средняя школа № 3»
Руководитель: Тетуева Гульбахар Эскандеровна,
учитель математики
МАОУ« Средняя школа № 3»
Содержание работы
Введение ………………………………………………………………………. 2
I. Что такое ипотека ……………………………………… ……………………..3-5
II. Преимущества и недостатки ипотеки………………………………………. 6-7
III. Варианты выплат по кредиту……………………………………………….8-11
IV. Досрочное погашение ипотеки…………………….. ……………………...11-16
V. Советы заемщику ………………………………………...………………….16-17
VI. Заключение……………………………………………………...……………17-18
VII .Список литературы…………………………………………..………….. 19
Введение
Каждой семье жизненно необходимо иметь собственную квартиру или дом - где растят детей, где проводят вечера в семейном кругу, играя с собакой или просто валяясь на любимом диване с книгой в руках. Но, даже имея работу, не все могут приобрести жилье. Да и накопить при сегодняшнем темпе роста цен на недвижимость не всем по карману (если, конечно, семейный доход не превышает среднестатистическую зарплату в несколько раз). Стоимость даже самой скромной квартиры в областных городах России несопоставима с доходами …. А ведь как хотелось бы жить в теплых краях! Или хотя бы где-нибудь в средней полосе. Как купить квартиру? Понятно, что надо либо копить, либо брать в долг. А такую сумму можно взять в долг только у банка. Так как в своей предыдущей исследовательской работе я изучил некоторые понятия, связанные с кредитами, банками и инфляцией, то для меня понятие «в долг» не ново. Но почему покупка квартиры называется ипотекой и какие нюансы связаны с оплатой долга в ипотеку мне не совсем понятны. Передо мной появилась задача, требующая исследования, которой я решил посвятить свою работу.
Цель работы– Рассмотреть понятие ипотечного кредитования и способы его погашения.
Задачи.
1. Провести анкетирование разных возрастных категорий людей на предмет информированности возможностей купить квартиру.
2. Изучить литературу по теме.
3. Рассмотреть понятие ипотеки.
4. Рассмотреть различные варианты погашения кредита. Решить задачи на расчет выплат по условиям ипотечного кредитования (взяв приближенные значения).
5. Сделать вывод.
Методы: анализ, доказательство, сравнение.
Актуальность темы:Ипотечный кредит - возможность приобрести жилье в небольшие сроки. Именно этот государственный займ бывает единственной возможностью приобретения жилья молодыми семьями!
Гипотеза: Если ипотечный кредит является практически единственной возможностью приобретения квартиры в кредит, то выгоден ли он?
Объект исследования: Варианты оплаты кредита и возможность досрочного погашения ипотеки.
Предмет исследования: вычисление различных вариантов оплаты ипотеки.
I.Что такое ипотека
Ипотека (от греческого hypotheke– залог) представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им выступают объекты недвижимости, как правило, это земля и строения на ней) остается во владении залогодателя до наступления срока платежа. За пользование выданным кредитом вы платите банку установленные в кредитном договоре проценты и возвращаете заемные средства в виде ежемесячных выплат банку, также установленных кредитным договором.
Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. Ипотека существует в России уже довольно давно, но широким спросом до сих пор не пользуется. Причина такой ситуации становится ясна, если посмотреть на мировые рейтинги данного сектора. Так, в прошлом году специалисты департамента офисной недвижимости PennyLaneRealtyсистематизировали данные по стоимости жилья и ипотечным ставкам разных стран мира и опубликовали выводы. Россиянину предлагается ипотека под 10-15% годовых на 20 лет. Это значит, что заемщик должен ежемесячно выплачивать сумму размером в 2-3 средних зарплаты, и в целом стоимость жилья превысит первоначальную в 2-2,5 раза.
Неудивительно, что страна с такими показателями занимает "почетное" 47 место в списке, сразу за Гондурасом. Для сравнения, ипотека в Дании, возглавляющей список, обходится ее гражданам намного дешевле: заемщик выплачивает всего 11% сверх стоимости жилплощади за все время. У нас 200-250%, у них - 111%. Кредитные ставки в странах, возглавляющих список (Европа, США), составляют от 1,3 до 4,6% годовых. Такая ситуация длится уже довольно давно и периодически предпринимаются усилия, чтобы ее изменить.
В 1997 году по решению правительства Российской Федерации было создано «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». 100% акций принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом. Деятельность Агентства направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов всеми гражданами России, независимо от социального положения, образования, состава семьи, места проживания или регистрации.
Чем же отличается ипотека по государственной программе.
В то время когда ставки по ипотечным кредитам в банках постоянно растут, ставки по ипотеке по Государственной программе остаются на том же уровне или вообще снижаются, как произошло в последний период.
Кредитование по Федеральному Ипотечному стандарту (ФИС). Главный плюс кредитования по ФИС – низкий процент, привязанный к ставке рефинансирования ЦБРФ. Причем рост ставки рефинансирования не влияет на условия по уже выданным кредитам. Статус организации уполномоченной работать по Федеральным Ипотечным Стандартам , автоматически означает контроль государства над ее деятельностью в части качества обслуживания Заемщика.
Преимущества ипотеки по Государственной программе:
· минимальный размер первоначального взноса – от 20%;
· низкие процентные ставки – от 8,3% годовых в рублях;
· максимальный срок кредитования 30 лет;
· возраст Заемщиков – до 65 лет;
· отсутствие моратория и штрафов за досрочное погашение;
· надежная защита интересов Заемщика Государством.
Для жителей Югры разработана Целевая программа «Улучшение жилищных условий населения ХМАО – Югры на 2011 - 2013 годы и на период до 2015 года»,согласно которой ипотеку можно будет получить на льготных условиях.(Приложение №1)
Популярные ипотечные программы* на сегодня
|
Программа / банк
|
Тип недвижимости |
Процентная ставка |
Первоначальный взнос |
|
Новостройка - ОАО «Ханты-Мансийский Банк»
|
Строящаяся квартира |
10.9 |
от 30% |
|
Новостройка - ОАО «Ханты-Мансийский Банк»
|
строящаяся квартира |
10.9 |
от 50% |
|
Новостройка - ОАО «Ханты-Мансийский Банк»
|
строящаяся квартира |
10.9 |
от 20% |
|
Новостройка - ОАО «Ханты-Мансийский Банк»
|
строящаяся квартира |
10.9 |
от 40% |
|
Ипотека на приобретение жилой недвижимости (квартиры) - ЗАО «Сургутнефтегазбанк»
|
готовая квартира |
от 50% |
12.25 |
|
Ипотека с государственной поддержкой - ЗАО «Банк ВТБ 24»
|
готовая квартира |
11.0 |
от 20% |
|
Ипотека на приобретение жилой недвижимости (квартиры) - ЗАО «Сургутнефтегазбанк»
|
готовая квартира |
13.0 |
от 30% |
|
Ипотека на долевое участие в строительстве жилой недвижимости (квартиры) - ЗАО «Сургутнефтегазбанк»
|
строящаяся квартира |
13.0 |
от 30% |
|
Ипотека на приобретение жилой недвижимости (квартиры) - ЗАО «Сургутнефтегазбанк» |
готовая квартира |
13.5 |
от 15% |
II. Преимущества и недостатки ипотеки.
Главным преимуществомипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.
Самым существенным недостаткомипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья. Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.
Последовательность действий для решивших воспользоваться ипотечным жилищным кредитованием в г. Когалыме (сведения взяты в Когалымском агентстве ипотечного кредитования).
|
Шаг 1 |
Консультация |
Узнайте: · Размер и срок возможного кредита · Проценты кредитования · Размер первоначального взноса · Список документов, необходимых для получения кредита · Каковы дополнительные расходы по оформлению |
|
Шаг 2 |
Поиск квартиры |
Сами либо с помощью риэлтерских агентств вы находите для себя желаемый вариант. Проверяйте достоверность документов на объект недвижимости на соответствие гражданскому законодательству. В случае самостоятельного подбора жилья проверкой занимаются юристы кредитора. |
|
Шаг 3 |
Оценка квартиры |
После выбора жилья и проверки документов необходимо провести независимую оценку стоимости выбранного жилого помещения. Оценку должна выполнять аккредитованная организация. |
|
Шаг 4 |
Купля – продажа |
Следующим этапом является заключение договора купли-продажи объекта недвижимости с вступлением ипотеки в силу закона (договора об ипотеке), кредитного договора и составление закладной. |
|
Шаг 5 |
Регистрация сделки |
После подписания указанных документов они сдаются в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Мурманской области для регистрации. |
|
Шаг 6. |
Страхование |
После регистрации сделки заключается комбинированный договор ипотечного страхования и предоставляется в кредитную организацию. Расходы по страхованию ложатся на плечи заемщика – покупателя недвижимости. Обычно они составляют 1 % от размера кредита. |
III. Варианты выплат по кредиту
Предположим, кредит одобрен, квартира куплена. Нужно начинать выплачивать долги. Как правило, российские банки применяют два варианта выплат по кредиту - аннуитетными или дифференцированными платежами.
Формула расчета месячного аннуитетного платёжа :
,
где x– месячный платёж, S– первоначальная сумма кредита, P– 1/12 процентной ставки в сотых долях, N– количество месяцев.
Формула, для определения того, какая часть платежа пошла на погашение кредита, а какая на оплату процентов является достаточно сложной и без специальных математических знаний простому обывателю будет сложно ей воспользоваться. Поэтому мы рассчитаем данные величины простым способом, дающим такой же результат. Для расчета процентной составляющей аннуитетного платежа, нужно остаток кредита на указанный период умножить на годовую процентную ставку и всё это поделить на 12 (количество месяцев в году).,
Где Pn– начисленные проценты, Sn– остаток задолженности на период, P– годовая процентная ставка по кредиту.Что бы определить часть, идущую на погашение долга, необходимо из месячного платежа вычесть начисленные проценты.
|
s = x –
где s – часть выплаты, идущая на погашение долга, x – месячный платёж, |
,
Поскольку часть, идущая на погашение основного долга зависит от предыдущих платежей, поэтому рассчёт графика, по данной методике вычислять последовательно, начиная с первого платежа.
Формула аннуитета достаточно сложна, поэтому для определения суммы аннуитета, да и дифференцированных платежей, лучше воспользоваться ипотечным калькулятором.
|
Данные по кредиту |
Вид платежа |
||
|---|---|---|---|
|
Сумма кредита (руб.): |
100000* |
Дифференцированные платежи: |
|
|
Процентная ставка (%): |
11 * |
Платежи равными частями: |
|
|
Дата получения кредита: |
|
Сумма платежа: |
|
|
Срок погашения кредита (мес.): |
6* |
Диф. платежи равными частями: |
|
|
Ежемесячная коммиссия (%): |
|
|
|
Расчёт дифференцированного платежа
Размер основного платежа вычисляется следующим образом: необходимо сумму кредита разделить на количество месяцев, за который планируется погашение кредита, полученное число и будет являться основным платежом. b= S/ N, где
b– основной платёж, S– размер кредита, N– количество месяцев.
Для расчета начисленных процентов нужно остаток кредита на указанный период умножить на годовую процентную ставку и всё это поделить на 12 (количество месяцев в году). p= Sn* P/ 12,
где p– начисленные проценты, Sn– остаток задолженности на период, P– годовая процентная ставка по кредитy.
Чтобы рассчитать остаток задолженности на период, т.е. найти величину из приведённой выше формулы, необходимо размер основного платежа умножить на количество прошедших периодов и всё это вычесть из общей суммы платежа.
Sn= S– (b* n) , где n– количество прошедших периодов.
В случае аннуитета клиент ежемесячно выплачивает банку одну и ту же сумму, которая включает в себя погашение основного долга и проценты. Большинство банков предпочитают именно аннуитетные платежи, потому что они позволяют больше заработать на процентах (причина состоит в том, что тело долга убывает медленнее, нежели при дифференцированных платежах). Однако у подобного варианта выплат есть и плюсы. Во-первых, финансовое бремя на начальном этапе выплат по кредиту в случае аннуитета меньше. Во-вторых, при одном и том же уровне дохода аннуитетные выплаты позволяют взять большую сумму кредита в сравнении с дифференцированными платежами (это следствие меньшей финансовой нагрузки на начальном этапе выплат).
При дифференцированном платеже основной долг выплачивается равными долями, а проценты начисляются на остаток задолженности по кредиту. Ежемесячный платеж по мере выплат постепенно уменьшается, потому что проценты начисляются на постоянно сокращающееся тело долга. Дифференцированный платеж более выгоден с точки зрения минимизации процентных выплат. Однако есть и минусы, которые, по сути, есть обратная сторона плюсов аннуитета: при дифференцированных платежах максимально возможный размер кредита несколько меньше, чем при аннуитетных, а в начале кредитования возникает повышенная долговая нагрузка.
Для наглядности приведем конкретный пример выплат дифференцированного и аннуитетного платежей при кредитовании на сумму 100 тыс. рублей под 11% годовых сроком на 6 месяцев (см. таблицы). Как видно из примера, в случае дифференцированного платежа (без досрочного погашения) клиент заплатит на 24,4 рубля меньше, нежели при аннуитете. При больших сроках и суммах разница будет более существенной (особенно это актуально для ипотечных кредитов).
График выплат по кредиту: Аннуитетные платежи
|
Период погашения |
Ежемесячный платеж |
Погашение основного долга |
Начисленные проценты |
|
1 |
17 205.45 |
16 288.78 |
916.67 |
|
2 |
17 205.45 |
16 438. 10 |
767.35 |
|
3 |
17 205.45 |
16 588.78 |
616.67 |
|
4 |
17 205.45 |
16 740.84 |
464.61 |
|
5 |
17 205.45 |
16 894.30 |
311.15 |
|
6 |
17 205.45 |
17 049.17 |
156.28 |
|
Итого |
103 232.70 |
100 000.00 |
3232.73 |
График выплат по кредиту: Дифференцированные платежи
|
Период погашения |
Ежемесячный платеж |
Погашение основного долга |
Начисленные проценты |
|
1 |
17 588.33 |
16 666.67 |
763.89 |
|
2 |
17 430.56 |
16 666.67 |
916.67 |
|
3 |
17 277.78 |
16 666.67 |
611.11 |
|
4 |
17 125.00 |
16 666.67 |
458.33 |
|
5 |
16 972.23 |
16 666.67 |
305.56 |
|
6 |
16 819.45 |
16 666.67 |
152.78 |
|
Итого |
103 213.35 |
100 000.00 |
3208.34 |
IV. Досрочное погашение ипотеки.
В долг у банков сегодня берет немало россиян, при этом многие, тяготясь долговым бременем, стараются рассчитаться по кредиту досрочно. Какова ситуация с досрочным погашением кредита в нашей стране? Какие существуют ограничения и комиссии? Как осуществить досрочное погашение кредита?
По данным АИЖК, большинство россиян все же стараются отдать ипотеку пораньше. В 2011-2012 году из всей накопленной ипотечной задолженности было досрочно погашено 14,7%. Если средний срок выдачи жилищного кредита составляет 15-17 лет, то заемщики, как правило, расправляются с выплатами за 6-7 лет, то есть вдвое быстрее. В счет погашения идут как сбережения, так и средства материнского капитала, налоговый вычет и т.д.
Раньше препятствиями для досрочного погашения были комиссии и штрафы. Для охлаждения слишком торопливых заемщиков банк прямо или косвенно прописывал в кредитном договоре санкции за досрочное погашение. Это могла быть как фиксированная сумма, так и часть процентов, которые банк получил бы при погашении точно в срок. Такие меры вызывали у добросовестных заемщиков бурю протеста – в итоге власти пошли им навстречу и пересмотрели положения закона о досрочном погашении кредитов. Так, с 1 ноября 2011 года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс РФ, согласно которым погасить кредит досрочно можно без каких-либо штрафных санкций и в любой момент. Единственное требование к заемщику – обязательно предупредить кредитора о своих намерениях, причем сделать это надо не позднее, чем за 30 дней до даты планируемого досрочного погашения. Уведомление подается в банк кредитор в письменной форме и рассматривается банком в течение 3-5 рабочих дней. После этого в график платежей заемщика вносятся соответствующие изменения, на основании которых кредит можно погасить досрочно (как частично, так и в полном объеме).
Для досрочного погашения кредита в банке обычно предлагают два варианта: сокращение срока кредита и уменьшение ежемесячных платежей. На самом деле помимо двух упомянутых способов досрочного погашения кредита существуют и другие. Рассмотрим их подробнее.
1 Вариант. Срок кредитования сокращается, а размер ежемесячной выплаты по кредиту не изменяется. Очевидно, что данный вариант применяется, как правило, при аннуитетных платежах: смысл как раз в том, чтобы сохранить размер ежемесячной выплаты неизменным. Многие считают, что очень удобно, когда каждый месяц платеж одинаковый и не надо постоянно уточнять, какую сумму вносить в счет погашения кредита. В случае же дифференцированных платежей размер ежемесячной выплаты постоянно уменьшается.
Плюс- процентные выплаты по кредиту уменьшаются.
Минус- ежемесячная долговая нагрузка не сокращается.
2 Вариант. Срок кредитования не меняется, а размер ежемесячной выплаты по кредиту уменьшается. Данный вариант применяется как при аннуитетных, так и при дифференцированных платежах.
Плюс - ежемесячная долговая нагрузка сокращается.
Минус- процентные выплаты по кредиту уменьшаются несущественно.
3 Вариант.Срок кредитования не меняется, а выплата основного долга приостанавливается. Внимание! Выплата процентов продолжается. Данный вариант применяется только для дифференцированных платежей, так как в противном случае смысл аннуитета (одинаковые ежемесячные платежи) теряется - появляются несколько «пустых» месяцев.
Плюс - процентные выплаты по кредиту сокращаются.
Минус- долговая нагрузка уменьшается только на период приостановки выплаты основного долга.
Что же лучше?
Для наглядности мы приводим изменившиеся графики платежей для всех трех вариантов досрочного погашения, считая, что заемщик внес 40 000 рублей с опережением графика на втором месяце кредитования (см. таблицы). Как видно из расчетов, с точки зрения минимизации переплаты по кредиту самым выгодным является первый вариант досрочного погашения, а именно - уменьшение срока кредитования. Причина в том, что в составе ежемесячного платежа более существенную долю теперь занимает тело долга, он убывает быстрее и тем самым ускоренно сокращаются выплаты процентов. Зато с точки зрения снижения долговой нагрузки более выгодным является второй вариант (уменьшение размера ежемесячного платежа). Третий вариант - приостановление выплат основного долга оказывается самым невыгодным и рекомендуется только в случае, если вы хотите сократить долговую нагрузку на какой-то конкретный короткий период (в нашем примере - на два месяца).
1-й вариант досрочного погашения: Аннуитетный платеж.
|
Период погашения |
Ежемесячный платеж |
Погашение основного долга |
Начисленные проценты |
|
1 |
17 205.45 |
16 288.78 |
916.67 |
|
2 |
17 205.45 |
16 438.10 |
767.35 |
|
3 |
17 205.45 |
16 955.45 |
250.00 |
|
4 |
10 412.25 |
10 317.67 |
94.58 |
|
Итого |
102 028.6
|
100 000.00 (с учетом 40 000)
|
2028.6(с учетом 40 000) |
2-й вариант досрочного погашения: Аннуитетный платеж
|
Период погашения |
Ежемесячный платеж |
Погашение основного долга |
Начисленные проценты |
|
1 |
17 205.45 |
16 288.78 |
916.67 |
|
2 |
17 205.45 |
16 438.10 |
767.35 |
|
3 |
6 975.24 |
6 725.24 |
250.00 |
|
4 |
6 975.24 |
6 786.88 |
188.36 |
|
5 |
6 975.24 |
6 849.10 |
126.14 |
|
6 |
6 975.24 |
6 911.88 |
63.36 |
|
Итого |
102 311.88 |
(с учетом 40 000) 100 000.00 |
(с учетом 40 000) 2311.88 |
2-й вариант досрочного погашения: Дифференцированный платеж.
|
Период погашения |
Ежемесячный платеж |
Погашение основного долга |
Начисленные проценты |
|
1 |
17 583.33 |
16 666.67 |
916.67 |
|
2 |
17 430.56 |
16 666.67 |
763.89 |
|
3 |
6 911.10 |
6 666.66 |
244.44 |
|
4 |
6 849.99 |
6 666.66 |
183.33 |
|
5 |
6 788.88 |
6 666.66 |
122.22 |
|
6 |
6 727.77 |
6 666.66 |
61.11 |
|
Итого |
102 291.63 |
(с учетом 40 000) 100 000.00 |
(с учетом 40 000) 2 291.66 |
3-й вариант досрочного погашения: Дифференцированный платеж
|
Период погашения |
Ежемесячный платеж |
Погашение основного долга |
Начисленные проценты |
|
1 |
17 583.33 |
16 666.67 |
916.67 |
|
2 |
17 430.56 |
16 666.67 |
763.89 |
|
3 |
244.44 |
0.00 |
244.44 |
|
4 |
244.44 |
0.00 |
244.44 |
|
5 |
10 244.45 |
10 000.01 |
244.44 |
|
6 |
16 819.45 |
16 666.67 |
152.78 |
|
Итого |
102 566.67 |
(с учетом 40 000) 100 000.00 |
(с учетом 40 000) 2 566.66 |
При полном погашении кредита человек тоже экономит на процентах – тем больше, чем раньше он погашает свой кредит. Если окончательный расчет по нему происходит задолго до окончания срока кредитного договора, заемщик серьезно выигрывает на процентах, а вот банк, напротив, теряет. Не удивительно, что банки не очень любят заемщиков, погашающих взятые кредиты «с опережением»: такие граждане лишают банк прибыли. Как результат, кредиторы часто создают препятствия для клиентов при проведении данной процедуры. Частичное погашение запрещается куда чаще: в договоре с заемщиком банк требует либо вносить очередные платежи по графику, «копейка в копейку», либо внести весь остаток долга с процентами, набежавшими на дату досрочного погашения кредита.
А теперь рассмотрим, как обстоит дело с досрочным возвратом кредитных денег в Сбербанке, ВТБ 24 и Хоум Кредит Банке.
Сбербанк
Крупнейший банк России дает своим заемщикам возможность выплатить кредит удобным для них способом. Для расчета платежей (в том числе досрочного погашения) можно воспользоваться кредитным калькулятором, предлагаемым на сайте этого банка.
Досрочное погашение кредита в Сбербанке происходит по следующей схеме:
1. Заемщик пополняет счет, с которого переводятся деньги в счет погашения кредита;
2. В день очередного платежа по кредиту (согласно графику платежей) заемщик приходит в то отделение Сбербанка, где он оформлял данный кредитный договор, и уведомляет банк о своем намерении расплатиться по кредиту досрочно. Обратите внимание: пункт об уведомлении кредитора за 30 дней до даты досрочного погашения в Сбербанке никто не отменял!
3. Сотрудник банка оформляет обновленный график платежей по кредиту (с указанием пересчитанного ежемесячного платежа), который скрепляется подписью заемщика;
4. В случае полного досрочного погашения, после перевода возвращаемой суммы в Сбербанк (обязательно запросите у банка справку об отсутствии задолженности по вашему кредиту!) ваш кредитный счет закрывается, а кредитный договор прекращает свое действие.
Отметим, что мораторий на досрочное погашение по кредитам у Сбербанка отсутствует, как и ограничения по сумме частичного досрочного погашения.
ВТБ 24
Схема досрочного погашения в этом банке практически такая же, как в Сбербанке. Единственное принципиальное отличие – 3-месячный мораторий на досрочное погашение по автокредитам, а также фиксированный минимум суммы досрочного погашения по кредитам ипотечным – это 15 000 рублей.
Хоум Кредит
В этом банке нет ни моратория на досрочное погашение, ни фиксированного минимума суммы такого погашения. Что и не удивительно: процентные ставки Хоум Кредита достаточно высоки, чтобы компенсировать риск неполучения прибыли при чересчур быстром возврате займа.
В пользу досрочного расчета по ипотечным обязательствам говорит бремя процентов по кредиту. Несложный расчет позволяет понять, что за весь срок кредита выплата процентов выливается в двойную, а то и тройную переплату свыше взятой денежной суммы. А, значит, чем раньше погасить, тем больше денег можно сэкономить. Все логично, однако не стоит забывать об инфляции, которая, по реальным оценкам, составляет порядка 10-15% в год. В разрезе долгосрочного периода доходы заемщика растут вследствие роста заработной платы. Имеется в виду не рост доходов, по сравнению с текущими ценами потребительской корзины, а рост доходов относительно инфляции. Здесь возникает ситуация, когда ипотечный кредит, имея фиксированную ставку и неизменный периодичный платеж, ежемесячно погашается, исходя из увеличенного дохода, а, значит, постепенно становится все меньшей статьей расходов семейного бюджета.
Следующим аргументом «против» являются особенности рынка недвижимости. При анализе динамики цен на квартиры за период до 10 лет становится очевидной выгода инвестирования в недвижимое имущество, ввиду постоянного роста стоимости последнего. Иными словами, вероятно, большую пользу принесет не погашение имеющегося кредита, а использование свободных денег для покупки нового объекта недвижимости или инвестирования в акции. Третья особенность состоит в том, что государство возвращает 13% со всех, уплаченных по кредиту, процентов. А, значит, пока заемщик платит по кредиту, он может рассчитывать на возмещение части своих расходов, что несколько уменьшит кредитное бремя.
Следует быть справедливым, и указать ситуации, когда, все же, рекомендуется досрочно погашать кредит. Во-первых, это наличие свободных денег, которым, в силу нежелания или невозможности, трудно найти достойное применение. Тогда, конечно, оптимальный вариант – досрочный расчет по кредиту. Возможно, обязательства по ипотеке слишком давят на заемщика психологически, появляются мысли, что банк рано или поздно заберет жилье, и единственный выход видится в досрочном расчете. И, наконец, досрочный расчет с банком следует осуществлять, если месячный платеж съедает более 40% зарплаты, в этом случае просто необходимо использовать любые свободные деньги на расчет с банком.
V.Советы заемщику
1. При оформлении заявки на кредит поинтересуйтесь у кредитного инспектора, предоставляется ли вам право выбора способа выплат по кредиту (аннуитетные или дифференцированные платежи).
2. При заключении кредитного договора обратите внимание на:
· право досрочного погашения (срок, минимальная сумма, наличие или отсутствие штрафных санкций);· наличие вариантов досрочного погашения кредита.
3. Выбирая способ досрочного погашения, решите для себя, что важнее: сокращение суммы переплаты или уменьшение долгового бремени.
4. При заключении кредитного договора попросите написать заявление на так называемое безакцептное досрочное погашение кредита при поступлении денежных средств на ваш счет, открытый в банке-кредиторе.
Это нужно для того, чтобы вам не пришлось каждый раз приезжать в банк и писать специальное заявление (как правило, для осуществления досрочного погашения вы обязаны предоставить банку письменное заявление с указанием суммы). Поэтому безакцептное списание может вам очень пригодиться в случае, если вы не хотите терять время на поездки в банк, а намерены перечислять деньги на погашение кредита безналичным способом либо с помощью банкоматов и прочих устройств с функцией приема наличных.
5. Всегда уточняйте у кредитного инспектора дату зачисления денежных средств на счет (в случае безналичного перевода) и дату погашения вашего кредита. Деньги или проводка могут «зависнуть».
6. Если вы планируете досрочно погасить всю сумму задолженности по кредиту, целесообразно лично приехать в банк, попросить документ, подтверждающий остаток ссудной задолженности с процентами на текущую дату, и только после этого погасить кредит. Не звоните по телефону в банк, чтобы узнать остаток долга, и не гасите кредит через терминал, не получив письменного подтверждения от банка, - не все банки «добросовестные».
7. При окончательном погашении кредита сохраняйте всю подтверждающую этот факт документацию. Может пригодиться в случае возможных недоразумений.
VI.Заключение.
Итак, плюсы ипотечного кредита:
1. Первый и самый главный плюс – жилье, приобретаемое при помощи ипотечного кредита, сразу становится вашей собственностью, так что сразу после получения документов можете готовиться к новоселью.
2. Цена недвижимости постоянно растет, причем с катастрофической скоростью, рост темпов инфляции «сжирает» стоимость денег, так что вариант с накоплением «отпадает», соответственно - покупка квартиры при помощи ипотечного кредита – это грамотная инвестиция.
3. Еще один «плюс» - если по счастливому стечению обстоятельств, появляется возможность досрочного погашения ипотечного кредита, то вам не грозят штрафные санкции и вы спокойно погашаете полностью или частично в любой момент, а проценты будут начисляться на оставшуюся сумму кредита.
4. Опять же, арендная плата за квартиру вполне сопоставима с ежемесячными платежами по кредиту, только в последнем случае платишь за свое.
5. При снижении через какое-то время процентных ставок по ипотечному кредиту на недвижимость, есть возможность перевести кредит в другой банк (рефинансирование).
Минусы ипотечного кредита:
1. Первоначальный взнос. Теперь это обязательное условие для получения одобрения банка, а это не много не мало, почти 15-20% от стоимости. Хотя, если вы попадаете под Федеральную Целевую Программу «Доступное жилье», выход найден! Правда, придется побегать по инстанциям, но это того стоит. Как определить подходите или нет? Все очень просто: молодой семьей признается супружеская пара, где возраст не превышает 35 лет.
2. Огромная переплата по процентам кредита, можно сказать 100-процентная.
3. Необходимы высокие официальные доходы, причем подтвержденные документально (справка НДФЛ-2).
4. Ну, и последний «минус» - все-таки, ипотечный кредит - это моральное обязательство, и возможно чувство дискомфорта, но оно быстро компенсируются тем, что имеете собственное жилье.
В общем, если хотите купить жилье, и при этом есть стабильный доход, вариант с кредитом следует рассмотреть. А получив кредит, следует следить за рыночными процентными ставками с целью возможности рефинансирования.
Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных программ достаточно широк, и любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера
Список литературы.
1. И. В Липсиц. Экономика без тайн. – М., 2006.
2. Дорофеев В.Г., Кузнецова Л.В., Минаева С.С., Суворова С.В. Изучение процентов в основной школе// математика в школе. – 2002. - №1.
3. А.С. Симонов Проценты и банковские расчеты // Математика в школе. 1998. №4
4. И. Л. Бродский, А.М. Видус, А.Б. Коротаев. Сборник текстовых задач по математике для профильных классов./ Под. Ред. И. Л. Бродского. – М.: АРКТИ, 2004.
5. Г.В. Дорофеев, Л.Г. Петерсон Математика 6 класс. Часть 1. – М.: Издательство «Ювента», 2006.
Приложение №1.
Целевая программа «Улучшение жилищных условий населения ХМАО – Югры на 2011 - 2013 годы и на период до 2015 года»,согласно
|
|
Кто может купить жилье в рамках целевой программы: · Граждане, проживающие на территории автономного округа; · Нуждающиеся в улучшении жилищных условий (обеспеченность жильем менее 12 кв.м. на члена семьи); |
Кто может купить жилье в рамках целевой программы:
· Граждане, проживающие на территории автономного округа;
Нуждающиеся в улучшении жилищных условий (обеспеченность жильем менее 12 кв.м. на члена семьи);
· Категории граждан
Категории граждан – участников целевой программы:
Льготная категория:
o Граждане, выезжающие из ХМАО-Югры в субъекты Российской Федерации, не относящиеся к районам крайнего севера и приравненным к ним местностям;
o Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, семьи имеющие детей-инвалидов, не менее 10 лет постоянно проживающие на территории автономного округа;
o Пенсионеры по старости, постоянно проживающие на территории автономного округа, имеющие общую продолжительность стажа работы в автономном округе не менее 15 календарных лет.
o Граждане, выезжающие из населенного пункта, закрывающегося в соответствии с решением органов государственной власти автономного округа;
o Граждане, вселившиеся до 1995 года в помещения (балки, вагончики), расположенные в границах населенных пунктов автономного округа и не отнесенные к жилым помещениям.
Условия участия в программе:
o Отсутствие жилых помещений в других субъектах РФ;
o Неполучение жилищных субсидий;
o Требование нуждаемости в улучшении жилищных условий на территории автономного округа отсутствует.
Формы государственной поддержки:
o Субсидия на оплату договора приобретения (строительства) жилого помещения в размере 30 % от расчетной стоимости жилого помещения.
Льготная категория:
o Молодая семья (в том числе состоящая из одного молодого родителя), вне зависимости от наличия детей. При этом возраст каждого молодого родителя не должен превышать 35 лет.
Условия участия в программе:
o Нуждаемость в улучшении жилищных условий. Обеспеченность менее 12 кв.м. общей площади жилого помещения на одного члена семьи.
Формы государственной поддержки:
o Компенсация процентной ставки по кредиту (части кредита) в сумме до 2 млн руб. до 20 лет;
o Субсидия в размере стоимости 12 кв,м, на одного ребенка.
o Представители коренных малочисленных народов Севера
Льготная категория:
o Граждане из числа коренных малочисленных народов ХМАО-Югры
Условия участия в программе:
o Нуждаемость в улучшении жилищных условий. Обеспеченность менее 12 кв.м. общей площади жилого помещения на одного члена семьи.
Формы государственной поддержки:
o Компенсация процентной ставки по кредиту (части кредита) в сумме до 2 млн руб. до 20 лет;
o Субсидия в размере 100 % расчетной стоимости приобретаемого жилья по норм
Льготная категория:
o Государственные гражданские служащие автономного округа, муниципальные служащие автономного округа, работники муниципальных учреждений автономного округа, работники иных органов, денежное содержание которых полностью осуществляется за счет средств бюджетов муниципальных образований автономного округа.
Условия участия в программе:
o Нуждаемость в улучшении жилищных условий. Обеспеченность менее 12 кв.м. общей площади жилого помещения на одного члена семьи.
Формы государственной поддержки:
o Компенсация процентной ставки по кредиту (части кредита) в сумме до 2 млн руб. до 20 лет.
· Работники
Льготная категория:
· Работники, осуществляющие иную деятельность в органах государственной власти автономного округа, работники иных органов, денежное содержание которых полностью осуществляется за счет средств бюджета автономного округа.
Условия участия в программе:
· Нуждаемость в улучшении жилищных условий. Обеспеченность менее 12 кв.м. общей площади жилого помещения на одного члена семьи.
Формы государственной поддержки:
· Компенсация процентной ставки по кредиту (части кредита) в сумме до 2 млн руб. до 20 лет;
· Субсидия в размере до 70 % стоимости приобретаемого жилья.
Очередники.
Льготная категория:
· Граждане, состоящие на учете в органах местного самоуправления муниципальных образований Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма.
Условия участия в программе:
· Заявитель должен состоять на учете по месту постоянного жительства в качестве нуждающегося в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма.
Формы государственной поддержки:
· Компенсация процентной ставки по кредиту (части кредита) в сумме до 2 млн руб. до 20 лет;
· Субсидия в размере 30 % стоимости приобретаемого жилья по нормативу на состав семьи.
Граждане, проживающие в приспособленных помещениях
Льготная категория:
· Граждане, вселившиеся до 1995 года в приспособленные для проживания помещения (балки и вагончики).
Условия участия в программе:
· Отсутствие жилых помещений в собственности либо по договору социального найма на территории РФ.
Формы государственной поддержки:
· Компенсация процентной ставки по кредиту (части кредита) в сумме до 2 млн руб. до 20 лет;
Субсидия в размере 30 % расчетной стоимости приобретаемого жилья по нормативу на состав семьи.Дольщики
· Льготная категория:
· Граждане, пострадавшие от действий (бездействия) застройщиков на территории автономного округа.
Условия участия в программе:
· Наличие у гражданина договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ;
· Степень готовности незавершенного строительства многоквартирного дома составляет не менее 70 %.
Формы государственной поддержки:
· Компенсация процентной ставки по кредитам (займам) в сумме до 500 тыс. руб.;
· Компенсация части стоимости объекта – 70 % стоимости договора долевого участия.
Иные граждане.
Льготная категория:
· Граждане, желающие приобрести жилые помещения в собственность.
Условия участия в программе:
· Нуждаемость в улучшении жилищных условий. Обеспеченность менее 12 кв.м. общей площади жилого помещения на одного члена семьи.
Формы государственной поддержки:
· Компенсация процентной ставки по кредиту (части кредита) в сумме до 2 млн руб. до 5 лет.
